Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG: Wie Eigentümer in Baden-Württemberg von der Öffnungsklausel bei der Grundsteuer profitieren können

Seit der Grundsteuerreform steht vielen Eigentümerinnen und Eigentümern in Baden-Württemberg eine Möglichkeit offen, dauerhaft Steuern zu sparen: über ein qualifiziertes Gutachten, das den tatsächlichen – und häufig niedrigeren – Wert des Grund und Bodens nachweist. Die gesetzliche Grundlage bildet § 38 Absatz 4 des Landesgrundsteuergesetzes (LGrStG BW).

Was ist die Öffnungsklausel nach § 38 Abs. 4 LGrStG?

In Baden-Württemberg basiert die Grundsteuer B ausschließlich auf dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche. Gebäudewerte werden – anders als im Bundesmodell – nicht berücksichtigt. Doch der pauschale Ansatz über Bodenrichtwerte kann zu Überbewertungen führen.

Hier greift die sogenannte „Öffnungsklausel“: Eigentümer können beim Finanzamt ein qualifiziertes Gutachten einreichen, wenn der tatsächliche Wert ihres Grundstücks mehr als 30 % unter dem Steuerwert liegt. Wird dieser Nachweis anerkannt, wird der Grundsteuerwert korrigiert – mit langfristiger Entlastung bei der Steuerzahlung.

Wer darf ein solches Gutachten erstellen?

Ein Gutachten wird nur anerkannt, wenn es von einer qualifizierten Person erstellt wurde. Zulässig sind laut Merkblatt:

• öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Grundstücksbewertung

• oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige (z. B. DIAZert, HypZert, Sprengnetter u. a.)

• oder der zuständige Gutachterausschuss

Als zertifiziertes Sachverständigenbüro nach DIN EN ISO/IEC 17024 erstellen wir rechtskonforme, nachvollziehbare Gutachten, die den Anforderungen der Finanzverwaltung vollumfänglich entsprechen.

Welche Anforderungen muss das Gutachten erfüllen?

Ein Gutachten zum Nachweis eines tatsächlichen Bodenwerts muss laut dem Merkblatt des Finanzministeriums Baden-Württemberg:

• die gesamte wirtschaftliche Einheit des Grundstücks bewerten (nicht nur einzelne Flurstücke),

• alle wertrelevanten Besonderheiten nachvollziehbar dokumentieren (z. B. Altlasten, Wegerechte, fehlende Erschließung, Zuschnitt, Baulasten),

• vollständige Unterlagen enthalten (Flurkarte, Bebauungsplan, Fotos, ggf. Grundbuchauszug etc.),

• und nach ImmoWertV methodisch korrekt nachvollziehen, wie sich der niedrigere Wert begründet.

Ein bloßes Bestätigungsschreiben reicht nicht aus. Nur ein vollständiges Gutachten mit sachgerechter Ableitung des Bodenwerts wird anerkannt.

Für wen lohnt sich ein solches Gutachten?

Besonders sinnvoll ist der Nachweis des tatsächlichen Bodenwerts bei:

• Grundstücken mit wertmindernden Merkmalen (z. B. ungünstiger Zuschnitt, Hanglage, zweite Reihe, Wegerecht),

• stark überdurchschnittlichen Bodenrichtwerten im Vergleich zum lokalen Markt,

• oder wenn das Grundstück in der Nutzung oder Entwicklung eingeschränkt ist.

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Wichtig: Fristen und Nachweispflicht

Die Nachweisführung muss gegenüber dem Finanzamt aktiv beantragt und belegt werden. Die Finanzverwaltung ist nicht verpflichtet, selbst zu prüfen – die Beweislast liegt beim Eigentümer. Ein Gegengutachten durch das Amt ist nicht erforderlich.

Zudem gilt: Das Gutachten muss sich auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 2022) beziehen und verliert bei Veränderungen des Grundstücks oder nach Ablauf des Hauptfeststellungszeitraums seine Gültigkeit.

Fazit

Die Möglichkeit zur Abweichung vom Bodenrichtwert kann in vielen Fällen zu einer spürbaren Senkung der Grundsteuer führen. Voraussetzung ist jedoch ein fachlich fundiertes, qualifiziertes Gutachten.

Wir unterstützen Sie bei der Prüfung und Erstellung eines rechtskonformen Gutachtens – transparent, zuverlässig und individuell auf Ihr Grundstück zugeschnitten.

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