Erbschaft & Schenkung in München: Mit Gutachten den „gemeinen Wert“ belegen (§ 198 BewG)

Bei Erbschaften und Schenkungen setzt das Finanzamt oft typisierte Werte an. Weicht der tatsächliche Verkehrswert (gemeiner Wert) Ihrer Immobilie davon nach unten ab, können Sie gemäß § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – häufig per Gutachten. In München ist das angesichts hoher Vergleichswerte besonders relevant.

Wann ist der Nachweis sinnvoll?

• Modernisierungsstau / Sanierungsbedarf (Dach, Leitungen, Heizung, Fassade, Fenster, Bäder)

• Lage-Sonderfaktoren (Lärm, Verschattung, ungünstiger Zuschnitt, fehlender Lift in oberen Geschossen)

• Rechtliche Einschränkungen (Denkmalschutz, Erbbaurecht, Mietbindungen, WEG-Sonderregelungen)

• Leerstand / eingeschränkte Verwertbarkeit oder kurzfristiger hoher Investitionsbedarf

Was akzeptiert das Finanzamt als Nachweis?

In der Praxis werden marktgerechte Verkehrswertgutachten mit nachvollziehbarer Herleitung erwartet – erstellt von:

• Gutachterausschüssen (nach BauGB) oder

• öffentlich bestellten bzw. zertifizierten Sachverständigen (z. B. DIN EN ISO/IEC 17024)

Wichtig ist eine transparente Dokumentation, die die Münchner Marktlage und die objektspezifischen Besonderheiten sachlich abbildet.

Der Münchner Kontext: Warum die Details zählen

• Bodenrichtwerte und Marktberichte sind nur der Ausgangspunkt.

• Mikro-Lage (Straßenseite, Hof-/Straßenlage, Ausrichtung), Bauqualität und Zustand wirken stark auf den Wert.

• Teilung nach WEG, Nutzungsarten im Haus und Mietverhältnisse können die Marktfähigkeit beeinflussen.

  
  

Schritt-für-Schritt: So läuft der Nachweis ab

1. Bescheid prüfen & Fristen sichern: Nach Erhalt des Steuerbescheids sofort Einspruchs-/Antragsfristen prüfen.

2. Unterlagen sammeln: Grundbuch, Pläne/Flächen, Bauakte, Modernisierungen, Mietverträge, Energieunterlagen, Fotos, Protokolle (WEG), Wirtschaftspläne, Instandhaltungsrücklagen.

3. Vorprüfung: Wir klären, ob die Erfolgsaussichten realistisch sind (Indikation).

4. Gutachten beauftragen: Ortstermin, Datenerhebung, Markt-/Vergleichsdaten, Herleitung nach ImmoWertV.

5. Einreichung & Kommunikation: Sie oder Ihr steuerlicher Berater reichen das Gutachten beim Finanzamt ein; wir liefern bei Bedarf klar aufbereitete Begründungen.

   
   

Typische Fallstricke – und wie wir sie vermeiden

• Pauschale Abzüge ohne Beleg: Sanierungsbedarf muss substanziiert sein (Kostenschätzungen, Zustandsbeschreibung).

• Falsche Vergleichsfälle: Nur tatsächlich vergleichbare Verkäufe/Mieten nutzen (Lage, Baujahr, Zustand!).

• Mietrechtliche Bindungen ignoriert: Ertragswert und Marktfähigkeit realistisch abbilden.

• Dokumentationslücken: Jede Annahme belegbar machen – so wird das Prüfen für die Finanzbehörde einfach.

  
  

Praxisbeispiel (verkürzt)

Erbwohnung in Haidhausen (Bestand, kein Lift, modernisierungsbedürftig):Typisierte Werte lagen deutlich über dem, was der Markt aufgrund fehlenden Aufzugs, energetischen Defiziten und anstehender Sanierungen tatsächlich hergab. Das Gutachten belegte den niedrigeren gemeinen Wert – die Steuerlast sank entsprechend.

Checkliste Unterlagen für den § 198-Nachweis

• Kauf-/Erb-/Schenkungsunterlagen, Grundbuch, Lageplan

• Wohn-/Nutzflächen, Grundrisse, Baujahr, Bauakten

• Nachweise zu Modernisierungen/Schäden (Rechnungen, Angebote, Gutachten)

• Mietverträge, Miethistorie, Protokolle der Eigentümerversammlung

• Energieausweis, Angaben zu Heizung/Fassade/Fenstern

• Hinweise zu Besonderheiten (Denkmalschutz, Erbbaurecht, Lärm, Baulasten)

  
  

FAQ zu Erbschaft/Schenkung & § 198 BewG (München)

Was ist der „gemeine Wert“?Der marktübliche Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – also der reale Verkehrswert Ihrer Immobilie zum Stichtag.

Brauche ich zwingend ein Gutachten?Ein Gutachten ist der gängige Weg, den niedrigeren gemeinen Wert nachvollziehbar zu belegen. Ob sich der Aufwand lohnt, klären wir vorab in einer Kurz-Indikation.

Wie viel Zeit habe ich?Die Fristen ergeben sich aus Ihrem Steuerbescheid (Einspruch/Antrag). Bitte frühzeitig melden – je eher, desto besser.

Was kostet das?Die Kosten hängen von Größe und Komplexität ab. Sie erhalten vorab einen transparenten Kostenvoranschlag.

Call-to-Action

Kostenlose Ersteinschätzung für Erb-/Schenkungssachverhalte in München. Ich bin zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024) und erstelle gerichtsfeste, nachvollziehbare Verkehrswertgutachten für den Nachweis nach § 198 BewG. Jetzt unverbindlich anfragen!

Hinweis/Disclaimer: Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Bitte wenden Sie sich für steuerliche/fristgebundene Themen an Ihre Steuerberatung bzw. Rechtsberatung. Wir liefern die bewertungstechnische Grundlage.