Kaufpreisaufteilung in München: So heben Eigentümer ihr AfA-Potenzial

Wer vermietete Immobilien in München besitzt oder ankauft, kommt an der Kaufpreisaufteilung nicht vorbei. Denn nur der Gebäudeanteil ist über die Abschreibung (AfA) steuerlich absetzbar – der Bodenanteil nicht. Gerade in München mit hohen Bodenrichtwerten ist eine saubere, nachvollziehbare Aufteilung entscheidend, um steuerliche Potenziale rechtssicher zu nutzen.

Warum die Aufteilung in München besonders sensibel ist

• Hohe Bodenwerte: In vielen Stadtteilen liegt ein großer Teil des Kaufpreises im Grund und Boden.

• Starke Mikro-Lagenunterschiede: Straßenzug, Ausrichtung, Lärm, Denkmalschutz, Bauqualität, Modernisierungen – all das beeinflusst das Verhältnis von Boden- zu Gebäudeanteil.

• Neubau vs. Bestandsbau: Baujahr, technischer Zustand und Restnutzungsdauer verschieben die Anteile teils erheblich.

Was genau ist die Kaufpreisaufteilung?

Beim Immobilienkauf wird der Gesamtpreis wirtschaftlich in zwei Teile zerlegt:

1. Grund und Boden (nicht abschreibbar)

2. Gebäude (AfA-fähig; Höhe abhängig von Nutzung und rechtlichen Rahmenbedingungen)

Ziel ist eine markt- und sachgerechte Aufteilung, die den Einzelfall abbildet – keine Pauschale.

BMF-Arbeitshilfe: Nützlich – aber kein Gesetz

Die bekannte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises“ kann ein Startpunkt sein, aber sie ersetzt keine Einzelfallprüfung. In der Praxis erkennt auch die Finanzverwaltung an: Entscheidend ist der konkrete Fall, sauber belegt durch marktnahe Werte (Bodenrichtwerte, Marktanpassungen, Gebäudezustand, Restnutzungsdauer etc.).

Merke: Je stärker die Realität vom Standardfall abweicht (z. B. besondere Lage, Denkmalschutz, Modernisierungsstau), desto eher lohnt sich eine individuelle Aufteilung – ggf. mit Gutachten.

Typische Fehler in München

• Boden zu hoch angesetzt: Bodenrichtwert ungeprüft übernommen, obwohl Mikro-Lage, Zuschnitt oder Erschließung abweichen.

• Gebäudezustand ignoriert: Substanzerhalt, Modernisierungen, energetischer Stand oder Ausstattungsqualität fehlen in der Herleitung.

• Restnutzungsdauer pauschal: Keine belegte, objektspezifische RND – dadurch fällt der Gebäudeanteil zu niedrig aus.

• Objektmix übersehen: Bei Mehrfamilienhäusern unterscheiden sich Einheiten (Lage im Haus, Modernisierungsgrad). Eine „One-size-fits-all“-Quote ist oft zu grob.

Vorgehen: So kommen wir zur belastbaren Aufteilung

1. Daten zusammentragen: Kaufvertrag, Flächen (Wfl./BGF), Baujahr, Modernisierungen, Pläne, Bauakten, ggf. Energie- und Instandhaltungsnachweise.

2. Boden prüfen: Bodenrichtwert, Lagequalität, Baurecht, Erschließung, Topografie, Abweichungen zum Richtwertgrundstück.

3. Gebäude bewerten: Bauweise, Zustand, Modernisierungen, energetischer Standard, marktübliche Mieten/Erträge, objektspezifische Restnutzungsdauer.

4. Modell & Plausibilisierung: Sachgerechte Aufteilung mit Marktbezug (und – wo sinnvoll – zusätzlicher Plausibilitätscheck, z. B. Residualansatz).

5. Dokumentation: Nachvollziehbare Herleitung, die der Finanzverwaltung das Prüfen leicht macht.

   
   

Checkliste Unterlagen (für Eigentümer & Käufer)

• Kaufvertrag & Exposé

• Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte

• Grundrisse/Pläne, Flächenaufstellung (Wfl./BGF)

• Baujahr, Bauweise, Modernisierungsnachweise

• Mietverträge (bei Vermietung), Miethistorie

• Angaben zu energetischem Zustand (Energieausweis, Maßnahmen)

• Hinweise zu Sonderfaktoren (Denkmalschutz, Lärm, Erbbaurecht etc.)

  
  

Wann lohnt sich ein Gutachten?

• Deutliche Abweichung zwischen Realität und pauschaler Arbeitshilfe

• Hoher Kaufpreis oder strittige Fälle mit dem Finanzamt

• Komplexe Objekte (Denkmalschutz, gemischte Nutzung, stark abweichende Einheiten)

  
  

FAQ zur Kaufpreisaufteilung (München)

1. Ist die BMF-Arbeitshilfe verbindlich? Nein. Sie ist ein Hilfsmittel, aber kein Gesetz. Maßgeblich ist der Einzelfall – plausibel und nachvollziehbar hergeleitet.

2. Wer darf die Aufteilung erstellen? Grundsätzlich jeder. Empfehlung: Lassen Sie die Herleitung bei relevanten Beträgen von einem unabhängigen, zertifizierten Sachverständigen prüfen, um Diskussionen zu vermeiden.

3. Wie lange dauert das? Je nach Unterlagenlage meist wenige Werktage bis einige Wochen. Wichtig ist die Vollständigkeit der Dokumente.

4. Was kostet das? Abhängig von Objektgröße, Komplexität und gewünschter Tiefe (Plausibilisierung vs. ausführliches Gutachten). Sie erhalten vorab einen klaren Kostenvoranschlag.