Grundsteuer Baden-Württemberg: Wann sich ein Gutachten zum tatsächlichen Bodenwert wirklich lohnt

Mit der Reform der Grundsteuer hat Baden-Württemberg ein eigenes Bewertungsmodell eingeführt, das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell. Anders als im Bundesmodell richtet sich die Grundsteuer hier ausschließlich nach dem Wert des Grund und Bodens – die Bebauung bleibt steuerlich unberücksichtigt.

In der Praxis führt das häufig zu überraschend hohen Grundsteuerwerten. Denn Grundlage ist der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse der Gemeinden regelmäßig veröffentlichen. Diese Werte orientieren sich am Durchschnittsniveau in einer bestimmten Lage, berücksichtigen aber keine individuellen Besonderheiten eines konkreten Grundstücks. Genau hier setzt § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg (LGrStG BW) an.

Was regelt § 38 Abs. 4 LGrStG BW?

Dieser Paragraph gibt Eigentümerinnen und Eigentümern die Möglichkeit, einen niedrigeren tatsächlichen Bodenwert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen – rückwirkend zum Stichtag 1. Januar 2022. Wird dieser Wert anerkannt, kann der festgestellte Grundsteuerwert korrigiert werden, was eine dauerhaft geringere Grundsteuerlast zur Folge hat.

Voraussetzung ist, dass der tatsächliche gemeine Wert des Grundstücks mindestens 30 Prozent unter dem rechnerischen Steuerwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) liegt.

In welchen Fällen lohnt sich ein Gutachten?

Ein Gutachten zum Nachweis des tatsächlichen Werts des Grund und Bodens ist vor allem dann sinnvoll, wenn

• das Grundstück ungünstig geschnitten ist, in zweiter Reihe liegt oder durch Altlasten, Wegerechte oder Hanglage eingeschränkt nutzbar ist,

• die bauliche Nutzung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen deutlich hinter dem üblicherweise für die Bodenrichtwertzone unterstellten Potenzial zurückbleibt,

• der örtliche Immobilienmarktpreis spürbar unter dem Bodenrichtwert liegt,

• oder die Grundsteuerlast im Verhältnis zur Grundstückssituation als unverhältnismäßig hoch empfunden wird.

In solchen Fällen kann ein qualifiziertes Gutachten dazu beitragen, eine unzutreffende steuerliche Bewertung zu korrigieren – und das über viele Jahre hinweg.

Was sollte ein solches Gutachten enthalten?

Ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts sollte insbesondere

• eine nachvollziehbare Ableitung des Bodenwerts zum 1. Januar 2022 nach dem Vergleichswertverfahren enthalten,

• auf lokale Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke eingehen,

• wertmindernde Besonderheiten sachgerecht dokumentieren und quantifizieren,

• und den vom Finanzamt angesetzten Wert gegenüberstellen.

Wichtig ist zudem, dass das Gutachten von einem öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wird – nur dann wird es von der Finanzverwaltung anerkannt.

Sind die Kosten steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Grundstücken sind die Kosten für ein solches Gutachten in der Regel als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich abziehbar. Für selbstgenutzte Immobilien gilt das nicht – hier handelt es sich steuerlich um einen privaten Aufwand.

Fazit

Wer den Verdacht hat, dass sein Grundstück steuerlich überbewertet wurde, sollte nicht zögern, eine fundierte Prüfung vorzunehmen. Ein qualifiziertes Gutachten kann helfen, die tatsächlichen Wertverhältnisse korrekt abzubilden und dauerhaft Steuern zu sparen – rechtssicher und nachvollziehbar.

Wenn Sie wissen möchten, ob sich ein solches Gutachten für Ihr Grundstück lohnt, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite. Als zertifiziertes Sachverständigenbüro mit Erfahrung in der Bewertung für steuerliche Zwecke unterstützen wir Sie professionell – von der Ersteinschätzung bis zur Übergabe an das Finanzamt.

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